Guía de Impuestos y Requisitos Legales para Comprar Propiedad en RD

Comprar en República Dominicana: seguro, pero con reglas claras

República Dominicana es uno de los pocos países del Caribe donde un extranjero puede comprar propiedad con los mismos derechos que un dominicano. No necesitas residencia, no necesitas ser ciudadano, y el título que recibes es el mismo Certificado de Título que recibiría cualquier local.

Pero "los mismos derechos" también significa las mismas obligaciones: impuestos, procesos legales y trámites que si no se hacen bien —o si se hacen tarde— pueden costarte dinero y tranquilidad.

Esta guía es lo que le explicamos a cada cliente extranjero o de la diáspora antes de firmar. Léela completa una vez y tendrás claridad sobre el 90% del proceso.

1. Los impuestos que pagas al COMPRAR (una sola vez)

Impuesto de Transferencia — 3%

Al momento de traspasar el título a tu nombre, la DGII cobra un 3% sobre el valor de la propiedad (el mayor entre el precio de venta y la tasación oficial de la DGII). Este impuesto lo paga el comprador y debe liquidarse antes de que Títulos emita el nuevo certificado.

Costos de cierre — 1% a 2% adicional

Incluye honorarios legales, sellos, certificaciones, deslinde si aplica, y registro. Un abogado serio te entrega un desglose por escrito antes de firmar.

Regla práctica: presupuesta entre 4% y 5% del precio para cerrar la compra, encima del precio mismo.

2. El impuesto que pagas TODOS LOS AÑOS: IPI

El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) es el impuesto anual sobre bienes raíces. Es lo más importante que debes entender si compras en RD.

¿Cuánto se paga?

1% anual sobre el valor que exceda el umbral exento. Para 2026 el umbral se ajusta por inflación anualmente — tu abogado o contador te confirma el número vigente. Solo se grava el excedente, no el valor total.

¿Quién lo paga?

• Personas físicas: solo si el valor total de tus inmuebles en RD supera el umbral exento.
• Personas jurídicas (empresas): pagan 1% sobre el valor total, sin umbral exento.

¿Cuándo se paga?

En dos cuotas: 11 de marzo y 11 de septiembre de cada año. Pagar tarde genera recargos e intereses.

Exenciones importantes del IPI

• Vivienda única de mayores de 65 años con más de 15 años de propiedad.
• Propiedades rurales dedicadas a actividad agropecuaria.
• Propiedades acogidas a CONFOTUR — clave para inversionistas (ver abajo).

3. CONFOTUR: la exención que cambia la matemática

La ley 158-01 (CONFOTUR) exime de impuestos a proyectos turísticos aprobados en zonas de desarrollo prioritario (Punta Cana, Bávaro, Samaná, Puerto Plata, Las Terrenas, entre otras).

Qué te exime, si compras en un proyecto CONFOTUR aprobado:

• IPI (1% anual) — exento por 15 años.
• Impuesto de Transferencia (3%) al momento de comprar — exento.
• Impuesto sobre la renta por alquileres — exento durante el período de la ley.

Qué verificar antes de creer que un proyecto es CONFOTUR

• Pide la resolución de aprobación de CONFOTUR con número y fecha.
• Confirma que tu unidad específica está incluida (no basta con que el proyecto lo esté en general).
• Verifica el período restante de la exención — se cuenta desde la aprobación, no desde tu compra.

Comprar en un proyecto CONFOTUR real puede ahorrarte decenas de miles de dólares durante la vida de tu inversión. Comprar creyendo que lo es sin verificarlo puede costarte lo mismo.

4. Impuestos si vas a alquilar

Alquiler tradicional o Airbnb

El ingreso por alquiler está sujeto a Impuesto sobre la Renta (ISR):

• Personas físicas: escala progresiva hasta 25%.
• Personas jurídicas: 27% sobre la renta neta.

Se permite deducir gastos operativos documentados (administración, mantenimiento, servicios, depreciación).

ITBIS en alquileres cortos

Los alquileres turísticos por debajo de 90 días están sujetos a ITBIS (18%) que debes cobrar al huésped y remitir a la DGII. Airbnb retiene y remite este ITBIS por ti en muchos casos — confirma con tu contador.

5. Impuestos al VENDER

Ganancia de Capital — 27%

La diferencia entre el precio de venta y tu costo fiscal ajustado (precio de compra + mejoras documentadas, ajustado por inflación) tributa al 27%.

Cómo reducir legalmente esta carga:

• Guarda facturas de todas las mejoras (remodelaciones, ampliaciones, muebles fijos).
• Documenta el precio real de compra en el contrato — subvaluar para pagar menos transferencia te sale caro al vender.
• Consulta el ajuste por inflación que reconoce la DGII cada año.

6. El proceso legal, paso a paso

1. Debida diligencia del título

Tu abogado verifica en el Registro de Títulos que el vendedor sea el dueño real, que el certificado esté deslindado y que no tenga cargas, hipotecas ni oposiciones.

2. Certificación de estatus jurídico

Se solicita una certificación al día del inmueble antes de firmar.

3. Contrato de Promesa de Venta (opcional pero recomendado)

Fija precio, plazo y condiciones. Aquí normalmente se entrega un depósito (10%).

4. Contrato de Venta Definitivo

Firmado ante notario, con firmas legalizadas. Este es el documento que se lleva a Títulos.

5. Pago del 3% de transferencia

Se liquida en la DGII antes del registro.

6. Registro en Títulos y emisión del nuevo Certificado

El plazo varía por jurisdicción — típicamente 30 a 90 días.

Nunca pagues el precio completo antes de que el título esté en proceso de traspaso a tu nombre. Los pagos se coordinan contra hitos legales, no contra promesas verbales.

7. Comprar como extranjero o desde la diáspora

Documentos que necesitas

• Pasaporte vigente (extranjeros) o cédula (dominicanos).
• RNC o número tributario en RD — tu abogado lo tramita si no lo tienes.
• Si compras a distancia, un poder notariado y apostillado para tu representante legal.

Puedes comprar a nombre personal, o crear una estructura

• A nombre personal: más simple, sin costos societarios anuales, pero sin umbral de IPI si son varias propiedades.
• A nombre de una sociedad (SRL o SA): útil para portafolios, herencia, o si vas a alquilar de forma comercial. Tiene costos de mantenimiento anual.

Tu abogado o contador te recomienda la estructura según tu caso — no hay una respuesta única.

Repatriación de fondos

Puedes sacar tu dinero de RD sin restricciones al momento de vender, siempre que puedas documentar el origen legal de los fondos con los que compraste. Guarda tus wire transfers de entrada desde el día uno.

8. Los errores más caros que vemos

• Comprar sin abogado propio. El abogado del vendedor no te representa a ti.
• Subvaluar el precio en el contrato para pagar menos transferencia. Pagas menos hoy y mucho más al vender.
• No pagar el IPI a tiempo. Los recargos se acumulan y complican cualquier venta futura.
• Asumir que un proyecto es CONFOTUR sin verificarlo por escrito.
• No guardar recibos de mejoras. Al vender, sin facturas, no puedes deducir nada.
• Comprar a distancia sin visita ni representación de confianza.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar propiedad en RD siendo extranjero sin residencia?

Sí. No necesitas residencia ni ciudadanía. Compras con tu pasaporte y un RNC tributario.

¿Cuánto debo presupuestar en total por encima del precio?

Entre 4% y 5% del precio de compra para transferencia, honorarios legales y registro.

¿El IPI aplica a todas las propiedades?

No. Aplica a personas físicas solo cuando el valor total supera el umbral exento anual, y a jurídicas sobre el valor total. Propiedades bajo CONFOTUR están exentas por 15 años.

¿Puedo pagar impuestos desde el exterior?

Sí. La DGII permite pago en línea y tu contador o abogado puede liquidarlos por ti con un poder.

¿Qué pasa si heredo una propiedad en RD?

Aplica el Impuesto sobre Sucesiones (3%) sobre el valor del bien, con deducciones y plazos específicos. Planificar la estructura de propiedad desde la compra ahorra mucho después.

Esta guía es informativa y no sustituye asesoría legal ni fiscal personalizada. Cada caso tiene detalles que solo un abogado y contador dominicano pueden evaluar con tus documentos en mano.

Antes de firmar, ten estas respuestas por escrito

• ¿Cuál es el valor de la DGII sobre el que se calculará mi 3% de transferencia?
• ¿La propiedad está deslindada y libre de cargas?
• ¿Está bajo CONFOTUR? ¿Cuántos años quedan de exención?
• ¿Cuánto será mi IPI estimado anual?
• ¿Qué estructura de compra me conviene: personal o societaria?
• ¿Quién liquida los impuestos y en qué plazo?

La buena noticia: con la asesoría correcta, comprar en República Dominicana es de los procesos más claros del Caribe. La mala noticia: sin asesoría, los mismos impuestos que son manejables se convierten en sorpresas caras. Elige bien a tu equipo antes de elegir la propiedad.